使用收益法评估房地产价值时，关于净收益的正确理解是（）。

A、带租约的房地产，租约期内净收益可按租约租金计算

B、带租约的房地产，租约期外净收益应使用市场平均租金计算

C、使用营业收入计算净收益，应扣除不能归属于房地产的收益

D、净收益应使用客观收益计算，一般不直接使用实际收益

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第1题

[多选题] 使用收益法评估房地产价值时，关于收益期限的正确理解是（）。

A、单独评估土地价值，应根据土地剩余使用年限确定可收益年限 B、房地合一的评估对象，建筑物剩余经济寿命大于土地剩余使用年限的，应根据土地剩余使用年限确定可收益年限 C、房地合一的评估对象，建筑物剩余经济寿命小于土地剩余使用年限的，可按建筑物剩余经济寿命确定房屋的可收益年限 D、房地合一的评估对象，使用大于建筑物剩余经济寿命的土地剩余使用年限作为可收益年限的，净收益计算中应适当增加建筑物的未来维修费用

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第2题

[多选题] 下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。

A、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益 B、净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据 C、净收益＝客观总收益－客观总费用 D、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等

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第3题

[多选题] 下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。

A、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益 B、净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据 C、净收益=客观总收益-客观总费用 D、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等

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第4题

[] 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）

A、A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B、B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C、C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D、D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

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第5题

[简答题] 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？

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第6题

[] 关于收益法，下列叙述有误的一项是（）。

A、A.收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的.是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期 B、B.收益法要求估价对象本身要具有收益 C、C.收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率 D、D.在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价